Bestandsdokumentation: Ein Leitfaden für Architekten und Ingenieure

Wenn Sie als Architekt oder Ingenieur an einem Bestandsgebäude arbeiten, kennen Sie diese Situation vermutlich: Sie benötigen präzise Messungen, die Zeichnungen des Kunden stimmen nicht mit der Baustelle überein, und Sie haben nur einen Tag Zeit, um das Problem zu lösen. Dieser Leitfaden erklärt, wie Sie das mit einem Scan per Smartphone effizient bewältigen, was in Ihre Lieferung gehört und wie Sie diese für Ihren Kunden aufbereiten.

Werkzeuge für die Bestandsdokumentation

Was gehört in eine Bestandsdokumentation?

Bevor Sie mit einer Vermessung beginnen, sollten Sie mit Ihrem Kunden klären, was Sie liefern. Verschiedene Kunden und Projekte benötigen Unterschiedliches. Wenn Sie jemandem eine vollständige Punktwolke schicken, der nur einen Grundriss wollte, verschwenden Sie dessen Zeit. Wenn Sie einem MEP-Ingenieur, der Leitungswege benötigte, einen Grundriss schicken, verschwenden Sie die Zeit aller.

Eine vollständige Bestandsdokumentation umfasst in der Regel eine Kombination aus den folgenden Elementen:

Bemaßte Grundrisse. Das Minimum für die meisten Renovierungsprojekte. Grundrisse zeigen Wände, Öffnungen, Stützenraster und wichtige feste Elemente in einem bestätigten Maßstab, mit korrekten Maßen und klar erklärten Symbolen in einem Standardformat.

Deckenspiegel. Erforderlich, wenn Leitungen sichtbar sind oder sich die Deckenhöhe innerhalb eines Raums ändert. Sie zeigen die Überkopfkonstruktion, Kanalverläufe, Leuchtenpositionen und Bezugshöhen der Decke.

Ansichten und Schnitte. Für Projekte mit ausgeprägter vertikaler Komplexität: Atrien, sichtbare Tragstruktur, Niveauunterschiede, komplexe Fassaden. Bei einfachen eingeschossigen Arbeiten nicht immer erforderlich.

Punktwolken-Datei. Fügen Sie den rohen LAS-Export aus Polycam Ihren Zeichnungen bei. Auch wenn der Kunde nur Grundrisse angefordert hat, können Sie mit der Punktwolke strittige Maße überprüfen, ohne erneut zur Baustelle fahren zu müssen.

Baustellenfotos. Machen Sie Referenzfotos von jedem Hauptraum, wichtigen Übergängen, komplexen Bereichen und allem, was sich nicht gut scannen ließ. Das Planungsteam nutzt diese, wenn in den Zeichnungen etwas nicht stimmig erscheint. Mit einem Business- oder Enterprise-Tarif können Sie mit dem Virtual-Walkthrough-Tool von Polycam durch die Originalbilder auf dem 3D-Modell navigieren, was in der Regel hilfreicher ist als ein Ordner mit statischen Fotos.

Aufnahmen teilen. Sie können eine Polycam-Aufnahme direkt über einen Link teilen. Wenn Ihr Kunde ein Polycam-Konto hat, kann er das 3D-Modell erkunden, eigene Messungen vornehmen und mit Virtual Walkthrough die Originalbilder im Kontext betrachten. Das ist besonders hilfreich für Kunden, die an Raumplanung oder Ausbauplanung arbeiten.

Scan-Protokoll nach Gebäudetyp

Wie Sie ein Gebäude erfassen, hängt von Größe und Komplexität ab. So gehen Sie bei den verschiedenen Typen vor.

Wohngebäude und kleine Gewerbegebäude (bis 500 m²)

Eine Person kann ein Wohn- oder kleines Gewerbegebäude in der Regel an einem einzigen Tag erfassen. Im Space mode von Polycam lassen sich die meisten dieser Gebäude bereits an einem Vormittag scannen.

Schritt 1: Gehen Sie das gesamte Gebäude ab, bevor Sie scannen. Notieren Sie Räume, die schwer zu erfassen sind (dunkle Badezimmer, enge Technikbereiche), wichtige Merkmale (tragende Wände, Kaminwangen, Dachfenster) und alles, was sich nicht sauber scannen lässt (spiegelverkleidete Wände, Glaswände).

Schritt 2: Erfassen Sie Raum für Raum im Space mode. Beginnen Sie in einer Ecke des ersten Raums und richten Sie das Gerät auf die gegenüberliegende Ecke. Bewegen Sie sich mit gleichmäßigem Tempo durch den Raum und halten Sie das Gerät mit beiden Händen. Scannen Sie alle Wände vom Boden bis zur Decke und führen Sie das Gerät nach oben, um Deckenecken und -kanten zu erfassen. Schließen Sie jeden Raum vollständig ab, bevor Sie zum nächsten wechseln. Geht die Positionsverfolgung verloren, bleiben Sie stehen und schwenken Sie das Gerät langsam, bis sich die App neu ausrichtet. Beginnen Sie im Erdgeschoss und schließen Sie diese Ebene ab, bevor Sie zu den Treppen wechseln; bewegen Sie sich in Treppenhäusern langsam, um die Positionsverfolgung zu erhalten.

Schritt 3: Erfassen Sie die Außenansicht. Gehen Sie an jeder Fassade entlang und bleiben Sie innerhalb der effektiven Sensorreichweite von Polycam: idealerweise 3 bis 6 Fuß Abstand und nie mehr als 16 Fuß (5 Meter) von der Oberfläche. Verlangsamen Sie an Ecken, um eine durchgehende Abdeckung zwischen benachbarten Fassaden sicherzustellen. Für obere Stockwerke außerhalb der Reichweite messen Sie die Gesamthöhen mit einem Laserdistanzmessgerät.

Schritt 4: Prüfen Sie Ihren Scan, bevor Sie gehen. Vergleichen Sie die Mesh-Vorschau mit Ihrer Grundriss-Skizze und scannen Sie Räume mit deutlichen Lücken erneut.

Mittelhohe Gewerbegebäude (500 bis 5.000 m²)

Teilen Sie das Gebäude in Zonen nach Etage oder Abteilung ein. Planen Sie nach Möglichkeit eine Session pro Etage, erfassen Sie jede Etage als separaten Export und registrieren Sie die Daten anschließend in CloudCompare oder Autodesk ReCap.

Bei großen offenen Etagen gehen Sie wie bei kleineren Räumen vor: in einer Ecke beginnen, mit gleichmäßigem Tempo gehen und vom Boden bis zur Decke scannen. MEP-intensive Bereiche (Technikräume, Steigschächte, Deckenhohlräume) erfordern bewusst nach oben gerichtete Bewegungen, um die Leitungen über Kopf zu erfassen.

Matterport deckt ähnliche Bereiche für die visuelle Dokumentation und Vermietungs-Rundgänge ab, mit strukturierten Punktwolken- und Mesh-Exporten über ein kostenpflichtiges Add-on. Für mittelhohe Gewerbegebäude, bei denen die Lieferung ohne zusätzliche Hardware- oder Add-on-Kosten in AutoCAD oder Revit weiterverarbeitet werden soll, ist der im Standard-Workflow enthaltene LAS-Export von Polycam die praktikablere Ausgabe.

Industriegebäude (große Grundflächen, komplexe MEP, Regalanlagen über Kopf)

Industriegebäude erfordern vorab eine sorgfältigere Planung. Wegen Regalanlagen über Kopf, dichter Leitungsführungen und hoher Räume ist der Weg durch das Gebäude wichtiger als bei einem typischen Büro- oder Wohnprojekt.

Planen Sie Ihre Erfassungsroute, bevor Sie beginnen: Gehen Sie nacheinander durch jeden Gang und halten Sie das Gerät nach oben geneigt, um Regalanlagen und Leitungen über Kopf zu erfassen. In Technikräumen und Versorgungsbereichen bewegen Sie sich langsam und neigen das Gerät, um die Geometrie auf Deckenhöhe zu erfassen. Bei sehr großen Gebäuden (über 5.000 m²) sollten Sie die Polycam-Aufnahmen der allgemeinen Grundfläche durch einen terrestrischen Scanner von Leica Geosystems oder Trimble für die Technikräume und die Hauptverteilbereiche der MEP ergänzen, wo Dichte und Genauigkeit wichtiger sind.

Für große Außenanlagen oder Dachvermessungen nutzen Sie Drohnenaufnahmen, die in Polycam verarbeitet werden. Polycam arbeitet mit Aufnahmen der meisten kommerziellen Drohnen und kann Luftbildgeometrie ergänzen, die ein Scan per Smartphone nicht erreichen kann.

Dokumentation von Tragwerk, Architektur und MEP

Der Umfang der Vermessung bestimmt, was mit welchem Detaillierungsgrad erfasst wird. So gliedern sich die drei Hauptdisziplinen in der Regel auf.

Tragwerk. Stützenraster, Stützenabmessungen (ungefähr), Ausrichtung und Höhe der Träger, Plattenart und -dicke, soweit sichtbar, aussteifende Wände und Kernwände. Bei Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten sind die Positionen der tragenden Elemente in der Regel die kritischsten Maße der Lieferung. Erfassen Sie tragende Elemente gezielt: Gehen Sie nicht davon aus, dass ein allgemeiner Raumdurchgang eine hinter dem Ausbau verdeckte Stütze erfasst hat.

Architektur. Wandpositionen und -stärken (oder lichte Öffnungsbreiten bei tragenden Wänden, wenn keine Tragwerksinformationen vorliegen), Positionen und Größen von Türen und Fenstern, Niveauunterschiede und Treppenstufen, Deckenhöhen sowie Materialien, soweit für den Umfang relevant.

MEP. Rohrleitungen über Kopf, Kanalverläufe, Kabelkanäle und Kabeltrassen, Positionen der Anlagen, Standorte von Steigschächten und Revisionsklappen. Scannen Sie die Leitungen auf Deckenhöhe in einer einzigen Session mit bewusst nach oben gerichteten Durchgängen. Notieren Sie, was sich in Deckenhohlräumen oder Verkleidungen befindet und sich daher nicht per visuellem Scan erfassen lässt.

Für die MEP-Dokumentation erfasst der Space mode von Polycam, was Sie sehen können. Leitungen in Hohlräumen, Kanalverkleidungen oder tragenden Elementen lassen sich nicht erfassen, ohne sie zu öffnen. Halten Sie diese Einschränkungen in Ihrer Lieferung klar fest.

Erstellung von Grundriss und Ansichten

Grundriss

Schritt 1: Erstellen Sie den Grundriss in Polycam. Nach der Verarbeitung einer Space-mode-Aufnahme erstellt Polycam automatisch einen 2D-Grundriss auf Basis der Scangeometrie an einer standardmäßigen Schnittebene. Prüfen Sie ihn anhand Ihrer Notizen und Fotos von der Baustelle.

Schritt 2: Exportieren Sie als DXF. Exportieren Sie den Grundriss aus Polycam als DXF. Das ist die Grundlage für die CAD-Bereinigung.

Schritt 3: Öffnen Sie die Datei in AutoCAD und prüfen Sie die Einheiten. Prüfen Sie vor allem anderen die Zeichnungseinheiten in AutoCAD (Format > Einheiten). Vergewissern Sie sich, dass die Einheit zu Ihrem Projekt passt. Wenn die Zeichnung in einem unerwarteten Maßstab gelandet ist, stellen Sie die korrekten Einheiten ein und korrigieren Sie mit SCALE.

Schritt 4: Bereinigen Sie die Linien. Verbinden Sie unterbrochene Wandlinien, entfernen Sie Duplikate und Artefakte, schließen Sie Wandkanten, die sich nicht gut scannen ließen, und prüfen Sie Tür- und Fensteröffnungen anhand Ihrer Fotos von der Baustelle. Die Qualitätskontrollrichtlinien des AIA für Werkzeichnungen besagen, dass Baudokumente das wichtigste Kriterium sind, an dem Kunden die Arbeit eines Architekten beurteilen – Zeichnungen sollten daher frei von Widersprüchen und über den gesamten Satz hinweg koordiniert sein.

Schritt 5: Fügen Sie Maße, Raumbeschriftungen und Schriftfeld hinzu. Bemaßen Sie alle Räume, fügen Sie eine Nordrichtung und einen Maßstabsbalken sowie Raumbeschriftungen hinzu und verwenden Sie das Schriftfeld Ihres Büros. Prüfen Sie alle Maße anhand Ihrer Notizen und Fotos von der Baustelle, um die Plausibilität sicherzustellen.

Wenn der automatische Grundriss von Polycam ausreicht: Referenz für die Raumplanung, Vermietungsdokumentation, FM-Raumverzeichnis, schnelle Kundenreferenz.

Wann eine CAD-Bereinigung nötig ist: jede Zeichnung, die an Kunde, Berater oder Bauunternehmer geht; jede Zeichnung, die für die Planung verwendet wird; jede Zeichnung, die bei einer Baubehörde eingereicht wird.

Ansichten

Bei Projekten, in denen Ansichten zum Leistungsumfang gehören, erzeugen Sie sie aus Schnitten durch die Punktwolke in CloudCompare oder direkt aus der RCS-Datei in Revit. Bei einfachen eingeschossigen Arbeiten können die wichtigsten Maße (Raumhöhe, Brüstungs- und Sturzhöhen der Fenster, Türöffnungshöhen) direkt mit dem Messwerkzeug von Polycam ermittelt und manuell in AutoCAD gezeichnet werden.

Qualitätssicherung und Abnahmekriterien

Eine Zeichnung, die mit einem Fehler das Büro verlässt, ist schwerer zu korrigieren als eine, bei der der Fehler vor dem Versand auffällt. Führen Sie diese Prüfungen vor der Lieferung durch.

1. Gleichen Sie jede Zeichnung mit den Fotos von der Baustelle ab. Jeder Raum sollte ein Referenzfoto haben. Prüfen Sie, ob Wände, Öffnungen, Stützen und Leitungen in den Zeichnungen mit den Fotos übereinstimmen.
2. Prüfen Sie den Abschluss aller Raumumrisse. Jede Raumgrenze sollte geschlossen sein. Offene Wandlinien sind ein häufiges Artefakt des DXF-Exports und müssen vor der Lieferung korrigiert werden.
3. Überprüfen Sie kritische Maße mit einem Laserdistanzmessgerät. Für jedes Maß, das eine Planungsentscheidung bestimmt (Stützweite des Tragwerks, lichte Öffnung für eine barrierefreie Route, Freiraum für Geräte), verifizieren Sie es gegen eine vor Ort aufgenommene Lasermessung. Die Genauigkeit von Polycam von ±½ Zoll bei standardmäßigen Innenaufnahmen reicht für die meisten Dokumentationsarbeiten aus, kritische Maße rechtfertigen jedoch eine manuelle Prüfung.
4. Prüfen Sie Ebenenstruktur und Dateisauberkeit. Stellen Sie sicher, dass sich alle Linien auf den richtigen Ebenen befinden, alle Beschriftungen auf der Beschriftungsebene liegen und sich keine Geometrie auf Ebene 0 befindet. Eine saubere Datei lässt sich von Kunde oder Berater leichter bearbeiten.
5. Prüfen Sie, ob sich die Punktwolken-Datei korrekt öffnet. Öffnen Sie den LAS-Export in CloudCompare oder laden Sie ihn in ReCap, um zu bestätigen, dass er beim Export nicht beschädigt wurde und das Koordinatensystem den Erwartungen entspricht.

Aufbereitung der Lieferung für den Kunden

Die beste Lieferung ist eine, die Ihrem Kunden von vornherein alles liefert, was er braucht, sodass keine Rückfragen nötig sind.

Der Zeichnungssatz. PDF zum Prüfen, DXF oder DWG für die CAD-Nutzung. Verwenden Sie eine einheitliche Dateibenennung, damit Dateien ohne Öffnen erkennbar sind. Wenn der Kunde Autodesk, Bluebeam oder Procore für die Dokumentenverwaltung nutzt, klären Sie vor der Lieferung das bevorzugte Format und die Benennungskonvention ab.

Die Punktwolke. Fügen Sie die LAS-Datei mit einem kurzen Hinweis zum Koordinatensystem (lokal oder georeferenziert), zu den Einheiten und zum Aufnahmedatum bei. Auch wenn der Kunde sie nicht angefordert hat, fügen Sie die Punktwolke bei – sie hilft, spätere Änderungswünsche zu vermeiden.

Baustellenfotos. Ein Ordner mit Referenzfotos, geordnet nach Raum oder Zone. Benennen Sie sie einheitlich, damit das Planungsteam das Gesuchte findet, ohne jede Datei öffnen zu müssen.

Aufnahmen teilen. Teilen Sie die Polycam-Aufnahme direkt und fügen Sie den Link in die Begleit-E-Mail ein. Der Empfänger kann im 3D-Modell navigieren und direkt aus der geteilten Aufnahme Maße nehmen.

Ein kurzer Umfangshinweis. Schreiben Sie einen kurzen Absatz, der bestätigt, was Sie vermessen haben, das Datum der Vermessung, was ausgelassen wurde oder nicht erfasst werden konnte sowie den LOD der Ausgabe. Wenn Kunden genau wissen, was sie erhalten haben, lassen sich spätere Fragen leichter beantworten.

Was Sie in Rechnung stellen. Bei kleinen Gebäuden werden Bestandsvermessungen in der Regel nach Aufwand und Material abgerechnet. Bei größeren Projekten verwenden Sie ein Festhonorar auf Basis der Grundfläche. Rechnen Sie Punktwolke und Fotos standardmäßig mit ein, nicht als Extras. Kunden, die das vollständige Paket erhalten, haben später tendenziell weniger Fragen.

Umgang mit Revisionen. Der häufigste Grund für eine Revision ist ein Maß, das nicht zu dem passt, was das Planungsteam später vor Ort misst. Mit der Punktwolke können Sie das Maß aus der Ferne prüfen, statt erneut hinzufahren. Wenn die Abweichung real ist (z. B. weil sich nach Ihrer Vermessung etwas geändert hat oder ein Bereich nicht gut erfasst wurde), vermerken Sie das in einer Revisionsnotiz und aktualisieren Sie die Zeichnung.

Welche Tools eignen sich am besten für Bestandsvermessungen? Für kleine bis mittelgroße Gebäude ist Polycam im Space mode der effizienteste Weg, damit eine einzelne Person an einem Tag einen Grundriss erfasst, verarbeitet und liefert. Polycam exportiert LAS-Dateien für die Punktwolken-Übergabe und DXF-Dateien für die CAD-Nutzung und erzeugt automatisch einen 2D-Grundriss. Bei größeren Gebäuden oder wenn eine höhere Genauigkeit gefordert ist, liefern terrestrische Scanner wie die von Leica Geosystems oder Trimble dichtere, präzisere Punktwolken. Matterport glänzt bei virtuellen Rundgängen und Vermietungsdokumentation und bietet strukturierte CAD-fähige Exporte über ein kostenpflichtiges Add-on sowie spezielle Kamerahardware. Für große Außenanlagen ergänzt die in Polycam verarbeitete Drohnenaufnahme die bodengestützten Scans um Luftbildgeometrie – ideal bei Gebäuden mit komplexen Dächern.

Wie dokumentieren Sie den Ist-Zustand schnell? Der schnellste Workflow für einen Einzelpersonen-Baustellentermin: im Space mode von Polycam erfassen, vor dem Gehen die Mesh-Vorschau prüfen, den Grundriss als DXF und die Punktwolke als LAS exportieren, die Linien in AutoCAD bereinigen und das Paket noch am selben Tag liefern. Bei einem Wohngebäude oder einer einzelnen Gewerbeetage ist das vom Baustellentermin bis zur Kundenlieferung an einem Tag machbar. Den vollständigen Ablauf finden Sie im Leitfaden Field-to-Office Workflow von Polycam.

Welche Alternativen zum Laserscannen gibt es für Bestandsgebäude? Die wichtigste Alternative zum Scannen ist die Photogrammetrie mit überlappenden Fotos. Der Object mode von Polycam eignet sich für die Photogrammetrie im Nahbereich, während ein Laserdistanzmessgerät (z. B. Bosch GLM oder Leica DISTO) für schnelle Einzelmessungen am besten ist. Bei großen Außenanlagen liefert die Drohnenphotogrammetrie in Polycam detaillierte Luftbildgeometrie. Letztlich hängt das richtige Werkzeug von Projektgröße, Genauigkeitsanforderungen und Weiterverwendung ab. Für die meisten Grundrisse und CAD-Lieferungen ist der Space mode von Polycam die schnellste und praktikabelste Wahl.

Welche Apps eignen sich am besten für die Erfassung vor Ort und die Grundrisserstellung? Der Space mode von Polycam erzeugt aus einer einzigen Erfassungssession einen 3D-Scan und automatisch einen 2D-Grundriss, mit DXF-Export für die CAD-Nutzung. Magicplan konzentriert sich speziell auf die Grundrisserstellung und ist für die raumweise Innendokumentation optimiert. Twindo liefert über einen Verarbeitungsdienst eine CAD-Datei aus einem Innenraum-Scan. RoomScan Pro von Locometric unterstützt sowohl Innen- als auch Außenscans mit DXF-, PDF- und IFC-Export sowie weiteren Formaten. Für die Dokumentation ganzer Gebäude, die mit LOD 300 in Revit oder CAD einfließt, ist Polycam dank des breiteren Exportspektrums und der Punktwolken-Ausgabe die vollständigere Lösung.

Wie erfassen Sie vorhandene MEP-Leitungsführungen? Erfassen Sie die Leitungen auf Deckenhöhe, indem Sie sich im Space mode beim Durcharbeiten des Raums nach oben bewegen. Nehmen Sie sich für Technikräume zusätzlich Zeit und bewegen Sie sich langsam, damit das Gerät die dichte Geometrie auf Deckenhöhe erfassen kann. Leitungen, die in Deckenhohlräumen oder Kanalverkleidungen verborgen sind, vermerken Sie in der Lieferung als nicht erfasst und untersuchen Sie sie separat, falls sie zum Leistungsumfang gehören. Bei kritischen MEP-Leitungsführungen, bei denen es auf Genauigkeit ankommt (LOD-350-Koordination), ergänzen Sie die Polycam-Aufnahme für diese Bereiche um einen terrestrischen Scanner.

Was sollte eine Bestandsdokumentation enthalten? Mindestens: bemaßte Grundrisse, Fotos von der Baustelle für jeden Raum und ein Umfangshinweis, der bestätigt, was vermessen und was ausgeschlossen wurde. Bei den meisten Renovierungs- und Sanierungsprojekten gehören außerdem die Punktwolken-Datei (LAS), eine geteilte Aufnahme als Referenz für den Kunden und – falls Leitungen zum Leistungsumfang gehören – Deckenspiegel dazu. Eine klare, mit dem Kunden vor der Lieferung abgestimmte Dateibenennung und ein abgestimmtes Format reduzieren Revisionsanfragen. Die vollständige Checkliste finden Sie im Abschnitt zur Aufbereitung der Lieferung oben.

Brauche ich einen zugelassenen Vermessungsingenieur für die Bestandsdokumentation? Das ist je nach Rechtsgebiet sehr unterschiedlich – erkundigen Sie sich daher immer bei Ihrer örtlichen Zulassungsstelle. Nicht zertifizierungspflichtige Anwendungsfälle wie Renovierungsplanung, Raumplanung, Facility-Management oder Vermietungsdokumentation erfordern in der Regel keinen zugelassenen Vermessungsingenieur. Wenn Ihre Lieferung jedoch Grundstücksgrenzen, Flurstücksgrenzen oder etwas anderes betrifft, das eine rechtliche Zertifizierung erfordert, ist in der Regel ein zugelassener Landvermesser erforderlich, und die Vorschriften sind deutlich strenger – unabhängig davon, wer sonst am Projekt beteiligt ist.