Die eigentliche Herausforderung bei der Dokumentation eines bewohnten Gebäudes ist nicht das Ausmessen der Räume. Es geht darum, den Umstand zu berücksichtigen, dass dort Menschen leben und arbeiten – jede Stunde, die Sie dort verbringen, ist verlorene Zeit für die Bewohner. Traditionell bedeutete dies einen hohen Zeitaufwand: Stative in Fluren aufstellen, Maßbänder über Schreibtische spannen und wiederholte Besuche für vergessene Messungen.
Smartphonebasiertes Scannen macht vieles einfacher. Sie können in wenigen Minuten durch einen Raum gehen, nur mit Ihrem Telefon, und alles direkt vor Ort verarbeiten. Ein einziger Durchgang kann die Arbeit eines ganzen Vermessungsteams ersetzen. Dieser Leitfaden zeigt Ihnen, wie Sie Ihren Scan so planen, dass die Mieter kaum bemerken, dass Sie da waren.
Warum bewohnte Gebäude eine andere Vorgehensweise erfordern
Das Ausmessen der Räume ist unkompliziert. Die wirklichen Unterschiede liegen in allen anderen Aspekten, die sich auf zwei Hauptprobleme reduzieren lassen.
Die erste Herausforderung ist der Zugang. Jeder Besuch erfordert eine Vorankündigung, einen festen Termin und die Kooperation der Bewohner. Das eigentliche Problem bei langsamen Methoden ist nicht nur der Zeitaufwand vor Ort, sondern die Notwendigkeit, für einen weiteren Termin zurückzukehren.
Die zweite Herausforderung ist die Privatsphäre, die oft anfangs übersehen wird. Scannen ist schneller und weniger störend als manuelle Vermessungen, erfasst aber dennoch alles im Raum, einschließlich der persönlichen Gegenstände der Mieter. Daher sollte der Datenschutz von Anfang an Teil Ihres Prozesses sein und nicht erst am Ende erwähnt werden.
Die Wahl der Methode: Vier Optionen im Vergleich
Was ist das beste Werkzeug für Bestandsaufnahmen in einem bewohnten Gebäude?
Methoden, die in leeren Räumen gut funktionieren, können sich bei Anwesenheit von Personen als schwierig erweisen. Konzentrieren Sie sich weniger auf die Genauigkeit als vielmehr darauf, wie viel Ausrüstung Sie mitbringen und wie lange Sie sich in jeder Einheit aufhalten.
| Methode | Ausrüstung | Zeitaufwand vor Ort | Personal und Einrichtung | Ergebnis |
|---|---|---|---|---|
| Erfassung mit Smartphone oder Tablet | Ein Smartphone | Minuten | Eine Person geht durch den Raum | Grundrisse, Punktwolken, DXF, LAS |
| Terrestrischer Scanner Klasse Leica BLK360 | Stativ, Koffer, Neupositionierung | Mehrere Standpunkte pro Raum | Ein Team und Ausrüstung | Dichte Punktwolken, millimetergenau |
| Matterport | Profi-Kamera auf Stativ oder Smartphone | Mittel | Kamera auf Stativ, wird umgestellt | Rundgänge und Grundrisse; CAD- und BIM-Exporte erfordern die Profi-Kamera |
| Aufmaß mit Bandmaß und Laser | Bandmaß, Laser, Klemmbrett | Eine Stunde oder länger | Jemand, der sie vermisst | Handschriftliche Notizen, die später ausgearbeitet werden |
Die Erfassung per Smartphone ist am besten für die zwei wichtigsten Punkte geeignet: Sie müssen nichts Zusätzliches in die Wohnung bringen, und der Besuch ist kurz genug, um in eine Mittagspause zu passen. Mit den Space- und Floorplan-Modi von Polycam erreichen Sie bei den meisten Innenräumen eine Genauigkeit von etwa 1,2 cm, was für die meisten Bestandsaufnahmen ausreicht.
Ein terrestrischer Scanner wie der Leica BLK360 liefert deutlich detailliertere Daten und eine Genauigkeit im Millimeterbereich, was für strukturelle Arbeiten oder Fertigungsprozesse erforderlich ist. In einem bewohnten Gebäude hat dies jedoch seinen Preis: Sie müssen alle 7 bis 9 Meter ein Stativ aufstellen, was bedeutet, dass ein Techniker wiederholt im Wohnzimmer der Bewohner hantiert. Was ein zehnminütiger Besuch sein könnte, wird zu einem kompletten Termin.
Matterport funktioniert gut für bewohnte Mehrfamilienhäuser, besonders wenn Sie neben der Dokumentation auch einen virtuellen Rundgang benötigen. Es gibt jedoch einen Haken bei Bestandsaufnahmen: Laut der Preisliste von Matterport können Sie bei Verwendung eines Smartphones oder einer 360-Grad-Kamera keine E57-, BIM- oder CAD-Dateien exportieren. Wenn Sie AutoCAD oder Revit benötigen, brauchen Sie eine Pro-Kamera, was bedeutet, dass Sie ein Stativ in die Einheit bringen müssen.
Bandmaß- und Lasermessungen werden immer noch verwendet, aber alle neueren Methoden zielen darauf ab, diese zu verbessern. Sie sind am zeitaufwendigsten, am störendsten und die einzige Methode, bei der Sie erst nach dem Verlassen des Objekts feststellen könnten, dass eine Messung fehlt.
Vor dem Betreten: Ankündigung, Genehmigungen und Erwartungen
Welche Ankündigungsfrist benötigen Mieter vor einem Scan zur Bestandsaufnahme?
Die Ankündigung des Zutritts ist eine gesetzliche Anforderung und keine bloße Höflichkeit; die Einzelheiten ergeben sich aus dem Mietvertrag und dem lokalen Mietrecht. Die Anforderungen für Wohnraum variieren je nach Zuständigkeitsbereich erheblich, und gewerbliche Mietverträge definieren ihre eigenen Zugangsbedingungen. Klären Sie, was für das Gebäude gilt, das Sie betreten, und betrachten Sie dies als Mindeststandard, nicht als Obergrenze.
Über das gesetzliche Minimum hinauszugehen, trägt maßgeblich zu einem reibungslosen Ablauf bei. Informieren Sie die Mieter darüber, warum Sie kommen, wie lange es dauert und was Ihr Gerät tut. Zum Beispiel: „Wir aktualisieren die Grundrisse des Gebäudes; es dauert etwa zehn Minuten, und eine Person geht mit einem Smartphone durch die Räume.“ Erwähnen Sie außerdem, dass der Scan den Raum so erfasst, wie er ist, sodass die Bewohner Dinge, die nicht aufgenommen werden sollen, wegräumen können.
Senden Sie bei gewerblichen Mietern die gleiche Nachricht an den Büroleiter und schlagen Sie ein Zeitfenster vor. Früher Morgen, Mittagspause oder außerhalb der Geschäftszeiten, falls die Räumlichkeiten stark frequentiert sind. Ein zehnminütiger Scan in einer ruhigen Phase stört niemanden.
Der Aufnahmetag: Ein Protokoll, das das Gebäude respektiert
Wie scannt man ein bewohntes Gebäude effizient?
Beginnen Sie mit den öffentlichen Bereichen und gehen Sie dann zu den privaten über. Gemeinschaftsflächen wie Flure, Treppenhäuser, Technikräume und Eingangsbereiche erfordern keine Abstimmung mit Mietern; scannen Sie diese daher zuerst, wenn dort wenig Betrieb herrscht. Danach müssen nur noch die einzelnen Einheiten terminiert werden.
Verwenden Sie innerhalb jeder Einheit die übliche raumweise Scan-Methode. Beginnen Sie in einer Ecke, bewegen Sie sich stetig vorwärts, halten Sie Ihr Gerät auf Wände und Oberflächen gerichtet und schließen Sie jeden Raum ab, bevor Sie zum nächsten gehen. Mit einem LiDAR-fähigen Smartphone erreichen Sie eine Genauigkeit von unter 1,5 Zentimetern, und eine typische Wohnung dauert nur wenige Minuten statt einer Stunde.
Lassen Sie Möbel an ihrem Platz. Das Grundriss-Tool kann Wände, Türen und Fenster auch hinter Möbeln erkennen, und Sie können erkannte Einrichtungsgegenstände später im Editor anpassen oder entfernen. Bitten Sie die Mieter nicht, ihre Sachen zu bewegen; dieser Arbeitsablauf ist darauf ausgelegt, solche Störungen zu vermeiden.
Überprüfen Sie die Aufnahme immer, bevor Sie eine Einheit verlassen, da ein zweiter Besuch meist schwierig ist. Eine Lücke vor Ort zu beheben dauert zwei Minuten, sie später zu bemerken bedeutet jedoch, weitere Benachrichtigungen versenden zu müssen. Notieren Sie sich außerdem alles, was Sie nicht scannen konnten, wie etwa einen verschlossenen Raum oder einen Mieter, der die Zustimmung verweigert hat, damit Ihr Bestandsplan zeigt, was verifiziert und was angenommen wurde.
Was ist mit Spiegeln, Glas und dunklen Fluren?
Bewohnte Wohngebäude weisen oft zwei Dinge auf, die das Scannen erschweren: Spiegel und Glas. Ein Spiegelschrank kann einen falschen Raum im Scan erzeugen, und klares Glas wird unter Umständen gar nicht erfasst. Ein Tipp für Besuche bei Mietern: Ändern Sie Ihre Position, während Sie an reflektierenden Oberflächen vorbeigehen, und planen Sie ein, Artefakte später herauszuschneiden, anstatt zu versuchen, sie komplett zu vermeiden.
Flure und Treppenhäuser in älteren Gebäuden sind oft dunkel, aber LiDAR-basiertes Scannen funktioniert im Gegensatz zu fotobasierten Methoden auch bei schwachem Licht gut. Das bedeutet, dass Sie Gemeinschaftsbereiche früh am Morgen scannen können, ohne sich Gedanken über die Beleuchtung machen zu müssen.
Datenschutz: Behandeln Sie die Aufnahme wie Mieterdaten
Wie schützen Sie die Privatsphäre der Mieter bei einem 3D-Scan?
Ein Scan einer bewohnten Einheit gibt viel über die Lebensumstände der Bewohner preis. Wenn Sie mit diesen Daten nicht sorgfältig umgehen, kann aus einem einfachen Dokumentationsauftrag schnell eine Beschwerde werden.
Es gibt drei bewährte Vorgehensweisen zum Schutz der Privatsphäre. Erstens: Erfassen Sie nur das Notwendige, in der Regel nur die Architektur, nicht den Inhalt. Sie können Möbel und persönliche Gegenstände im Editor aus dem Grundriss entfernen, sodass Ihre endgültige Zeichnung nur Wände, Öffnungen und Einbauten zeigt. Zweitens: Geben Sie Scans nur vorsichtig weiter. Senden Sie Links nur an Personen, die diese für das Projekt benötigen. Drittens: Legen Sie fest, was mit den Rohscans geschieht, sobald der Bestandsplan fertiggestellt ist, anstatt sie dauerhaft in einem freigegebenen Ordner zu belassen.
Nichts davon ist kompliziert. Es ist vergleichbar mit der Sorgfalt, die Immobilienverwalter bereits bei Schlüsseln und Gebäudezugängen anwenden, nur dass Sie diese nun auf die von Ihnen erhobenen Daten übertragen.
Phasenweise Erfassung eines großen Gebäudes ohne Bewohnerstörung
Wie scannt man ein ganzes Gebäude über mehrere Besuche hinweg?
Sie müssen keinen gesamten bewohnten Turm an einem Tag scannen. Planen Sie Ihre Zonen im Voraus, nach Etagen oder Steigleitungen, und lassen Sie sich bei der Terminierung von der Verfügbarkeit der Mieter leiten. Mit dem Extend-Tool von Polycam können Sie dort weitermachen, wo Sie aufgehört haben, und separate Scans später in CloudCompare oder Autodesk ReCap ausrichten. Auf diese Weise können Sie Scans aus mehreren Wochen zu einem vollständigen Modell zusammenführen.
Stellen Sie sicher, dass sich Ihre Scanbereiche überschneiden. Scannen Sie dort, wo eine Sitzung endet und eine neue beginnt, den gemeinsamen Flur oder Treppenabsatz in beiden Sitzungen. Diese gemeinsame Geometrie hilft dabei, die Scans miteinander zu verknüpfen. Benennen Sie Ihre Sitzungen außerdem klar nach Gebäude, Zone und Datum, damit jeder, der das Modell später zusammenfügt, genau weiß, was die jeweilige Datei enthält.
Leerstehende Einheiten sind eine gute Gelegenheit, Ihre Scans zu kalibrieren. Wenn eine Einheit frei wird, nehmen Sie sich Zeit für die Erfassung. Eine leere Einheit des gleichen Typs liefert Ihnen eine saubere Geometrie, die Sie mit Ihren Scans der möblierten Einheiten vergleichen können.
Von der Erfassung zum Bestandsplan
Der Scan ist der Nachweis, der Bestandsplan das Ergebnis. Die Erstellung von Zeichnungen aus der Erfassung – sei es ein vermasster 2D-Plan, eine DXF-Datei für AutoCAD oder eine Revit-fähige Punktwolke über ReCap – erfolgt wie bei jedem anderen Gebäude. Der vollständige Arbeitsablauf wird in How to Create As-Built Drawings From a 3D Scan beschrieben.
In bewohnten Gebäuden ist die Dokumentation entscheidend. Notieren Sie das Erfassungsdatum für jede Einheit, da sich Gegebenheiten ändern können. Kennzeichnen Sie, welche Einheiten tatsächlich gescannt wurden und welche auf einem typischen Grundriss basieren. Ein Bestandsplan, der dies ausweist, ist deutlich nützlicher und schützt Sie, falls Jahre später bei Renovierungen eine Wand geöffnet wird.
FAQ
Was sollte man für Bestandspläne in bewohnten Gebäuden verwenden? Ein LiDAR-Scan per Smartphone ist die am wenigsten störende Option, die dennoch messbare Ergebnisse liefert. Die Erfassung dauert pro Einheit nur wenige Minuten ohne zusätzliche Ausrüstung, die Verarbeitung erfolgt direkt auf dem Gerät und liefert Grundrisse sowie Punktwolken für gängige Arbeitsabläufe in AutoCAD und Revit.
Müssen Mieter vor dem Scannen benachrichtigt werden? Ja, wie bei jedem nicht notfallbedingten Zutritt. Die Fristen für die Ankündigung richten sich nach dem örtlichen Mietrecht und dem Mietvertrag; prüfen Sie daher, was für Ihr Gebäude gilt. Informieren Sie die Mieter über den Zweck und die Dauer des Scans und geben Sie ihnen die Möglichkeit, persönliche Gegenstände beiseitezuräumen.
Kann man eine möblierte Wohnung für Bestandspläne scannen? Ja. Die Grundrisserstellung erkennt Wände, Türen und Fenster in möblierten Räumen; erkannte Möbelstücke können im Editor angepasst oder entfernt werden. Mieter müssen ihre Sachen nicht wegräumen, was diesen Arbeitsablauf ideal für bewohnte Gebäude macht.
Wie lange dauert das Scannen einer Wohnung? Wenige Minuten für eine typische Einheit bei einem Rundgang durch die Räume. Der organisatorische Aufwand für Ankündigung und Zugang dauert meist länger als die Erfassung selbst. Deshalb ist die Prüfung der Netz-Vorschau vor Ort so wichtig: Sie entscheidet darüber, ob ein oder zwei Besuche nötig sind.
Ist ein Smartphone-Scan genau genug für Bestandspläne? Für die meisten Bestandsdokumentationen ja. Standard-LiDAR-Scans für Innenräume sind auf etwa 1,3 cm genau. Für Elemente, die engere Toleranzen erfordern, führen Sie während des Besuchs Stichproben mit einem Laser-Distanzmesser durch und notieren Sie diese Maße als Anmerkungen.
Was passiert anschließend mit den Scans der Wohnungen? Behandeln Sie diese als Daten der Mieter. Erstellen Sie den Bestandsplan, entfernen Sie den Inhalt aus dem Ergebnis, geben Sie Rohdaten nur an Berechtigte weiter und legen Sie bewusst fest, wie lange die Rohdateien nach Abnahme der Zeichnungen aufbewahrt werden.
