Die eigentliche Herausforderung bei der Dokumentation eines bewohnten Gebäudes ist nicht das Vermessen des Raums, sondern der Umgang damit, dass dort Menschen leben und arbeiten – jede Stunde, die Sie verbringen, ist Zeit, die ihren Tagen genommen wird. Traditionell bedeutete das viel Zeitaufwand: Stative in Fluren aufbauen, Maßbänder über Schreibtische spannen und für vergessene Messungen wiederkommen.
Smartphone-basiertes Scannen macht das viel einfacher. Sie gehen in wenigen Minuten durch einen Raum, nur mit Ihrem Smartphone, und verarbeiten alles direkt vor Ort. Ein einziger Durchgang kann die Arbeit eines ganzen Vermessungsteams übernehmen. Diese Anleitung zeigt Ihnen, wie Sie Ihren Scan so planen, dass die Mieter kaum bemerken, dass Sie da waren.
Warum bewohnte Gebäude eine andere Aufgabe sind
Das Vermessen des Raums ist unkompliziert. Die eigentlichen Unterschiede liegen im Rest – und sie laufen auf zwei zentrale Herausforderungen hinaus.
Die erste Herausforderung ist der Zugang. Jeder Besuch braucht eine Voranmeldung, einen festen Termin und die Bereitschaft von jemandem. Das eigentliche Problem langsamer Methoden ist nicht nur der höhere Zeitaufwand vor Ort, sondern die Notwendigkeit, für einen weiteren Termin zurückzukommen.
Die zweite Herausforderung ist der Datenschutz, der anfangs oft übersehen wird. Scannen ist schneller und weniger störend als manuelle Vermessungen, erfasst aber trotzdem alles im Raum – einschließlich der Gegenstände der Mieter. Datenschutz sollte daher von Anfang an Teil Ihres Prozesses sein, nicht nur am Ende erwähnt werden.
Was verwenden: vier Optionen abgewogen
Was ist das beste Werkzeug für Bestandsaufnahmen in einem bewohnten Gebäude?
Methoden, die in leeren Räumen gut funktionieren, können bei anwesenden Personen ganz anders aussehen. Achten Sie darauf, wie viel Ausrüstung Sie mitbringen und wie lange Sie in jeder Einheit bleiben – nicht nur auf die Genauigkeit.
| Methode | Ausrüstung | Zeit vor Ort | Personal und Aufbau | Ergebnis |
|---|---|---|---|---|
| Smartphone- oder Tablet-Erfassung | Ein Smartphone | Minuten | Eine Person geht durch | Grundrisse, Punktwolken, DXF, LAS |
| Terrestrischer Scanner Klasse Leica BLK360 | Stativ, Koffer, Umsetzen | Mehrere Aufbauten pro Raum | Ein Team und Ausrüstung | Dichte Punktwolken, Millimetergenauigkeit |
| Matterport | Pro-Kamera auf Stativ oder ein Smartphone | Mittel | Kamera auf Stativ, wird umgesetzt | Rundgänge und Grundrisse; CAD- und BIM-Exporte erfordern die Pro-Kamera |
| Maßband- und Laservermessung | Maßband, Laser, Klemmbrett | Eine Stunde oder mehr | Jemand misst um die Personen herum | Handnotizen, die später übertragen werden |
Smartphone-Erfassung ist am besten für die beiden Dinge, die am meisten zählen: Sie müssen nichts Zusätzliches in die Wohnung anderer Leute mitbringen, und der Besuch ist kurz genug für eine Mittagspause. Mit den Modi „Space“ und „Floorplan“ von Polycam erreichen Sie bei den meisten Innenräumen eine Genauigkeit von einem halben Zoll – genug für die meisten Bestandsanforderungen.
Ein terrestrischer Scanner wie der Leica BLK360 liefert deutlich detailliertere Daten und Millimeter-Genauigkeit – nötig etwa für Tragwerksarbeiten oder die Fertigung. In einem bewohnten Gebäude hat das seinen Preis: Sie müssen alle 25 bis 30 Fuß ein Stativ aufbauen, ein Techniker richtet also wiederholt in den Wohnzimmern der Leute sein Stativ auf. Aus einem zehnminütigen Besuch wird ein ganzer Termin.
Matterport funktioniert gut in bewohnten Mehrfamilienhäusern, vor allem wenn neben der Dokumentation auch ein virtueller Rundgang gebraucht wird. Für Bestandspläne gibt es jedoch einen Haken: Laut Matterports Preisliste können Sie bei Nutzung eines Smartphones oder einer sphärischen Kamera keine E57-, BIM- oder CAD-Dateiexporte kaufen. Wenn Sie mit AutoCAD oder Revit arbeiten möchten, brauchen Sie eine Pro-Kamera – und das heißt, ein Stativ in die Einheit zu bringen.
Maßband- und Laservermessungen werden weiterhin eingesetzt, aber alle neueren Methoden zielen darauf ab, sie zu verbessern. Sie dauern am längsten, stören am meisten und sind die einzige Methode, bei der Sie erst nach dem Verlassen merken, dass eine Messung fehlt.
Vor dem Betreten: Ankündigung, Genehmigungen und Erwartungen
Welche Ankündigung brauchen Mieter vor einem Bestandsscan?
Die Ankündigung des Betretens ist eine rechtliche Pflicht und keine Höflichkeit; die Einzelheiten ergeben sich aus dem Mietvertrag und dem lokalen Mietrecht. Die Anforderungen an Wohnraum unterscheiden sich je nach Rechtsraum erheblich, und Gewerbemietverträge definieren eigene Zugangsregeln. Klären Sie, was für das Gebäude gilt, das Sie betreten – und behandeln Sie das als Untergrenze, nicht als Obergrenze.
Was wirklich für einen reibungslosen Ablauf sorgt, ist mehr als das gesetzliche Minimum. Lassen Sie Mieter wissen, warum Sie kommen, wie lange es dauert und was Ihr Gerät tut. Zum Beispiel: „Wir aktualisieren die Grundrisse des Gebäudes; es dauert etwa zehn Minuten, und eine Person geht mit einem Smartphone durch.“ Erwähnen Sie außerdem, dass der Scan den Raum so erfasst, wie er ist – wer etwas nicht aufgenommen haben möchte, kann es wegräumen.
Bei Gewerbemietern senden Sie dieselbe Nachricht an das Büromanagement und schlagen ein Zeitfenster vor: früher Morgen, Mittag oder nach Feierabend, wenn der Arbeitsplatz stark genutzt wird. Ein Zehn-Minuten-Scan zu ruhiger Zeit stört niemanden.
Der Aufnahmetag: ein Protokoll, das das Gebäude respektiert
Wie scannen Sie ein bewohntes Gebäude effizient?
Beginnen Sie mit öffentlichen Bereichen und gehen Sie dann zu privaten über. Gemeinschaftsflächen wie Flure, Treppenhäuser, Technikräume und Lobbys brauchen keine Abstimmung mit Mietern – scannen Sie sie zuerst, wenn sie ruhig sind. Danach müssen nur noch die Wohnungen selbst terminiert werden.
In jeder Einheit nutzen Sie die übliche Methode, Raum für Raum zu scannen. Beginnen Sie in einer Ecke, bewegen Sie sich gleichmäßig, halten Sie das Gerät auf Wände und Oberflächen gerichtet und schließen Sie jeden Raum ab, bevor Sie zum nächsten gehen. Mit einem LiDAR-Smartphone erreichen Sie eine Genauigkeit von einem halben Zoll, und eine typische Wohnung dauert nur wenige Minuten statt einer Stunde.
Lassen Sie die Möbel stehen, wo sie sind. Das Grundriss-Tool erkennt Wände, Türen und Fenster auch hinter Möbeln, und erkannte Möbel lassen sich später im Editor anpassen oder entfernen. Bitten Sie Mieter nicht, ihre Sachen zu bewegen – dieser Workflow ist genau darauf ausgelegt, solche Störungen zu vermeiden.
Prüfen Sie die Aufnahme immer, bevor Sie jede Einheit verlassen – ein zweiter Besuch ist schwer zu organisieren. Eine Lücke vor Ort zu beheben dauert zwei Minuten; sie später zu entdecken bedeutet, weitere Ankündigungen zu verschicken. Notieren Sie außerdem alles, was Sie nicht scannen konnten, etwa einen verschlossenen Raum oder einen Mieter, der abgelehnt hat – so zeigt Ihre Bestandsdokumentation, was verifiziert und was angenommen wurde.
Was ist mit Spiegeln, Glas und dunklen Fluren?
In bewohnten Wohngebäuden gibt es oft zwei Dinge, die das Scannen erschweren: Spiegel und Glas. Ein verspiegelter Kleiderschrank kann in Ihrem Scan einen scheinbaren Raum erzeugen, und klares Glas wird womöglich gar nicht erfasst. Ein schneller Tipp für Mieterbesuche: Wechseln Sie beim Vorbeigehen an reflektierenden Flächen Ihre Position, und planen Sie ein, Artefakte später herauszuschneiden, statt zu versuchen, sie alle zu vermeiden.
Flure und Treppenhäuser in älteren Gebäuden sind oft dunkel – LiDAR-basiertes Scannen funktioniert bei wenig Licht aber gut, anders als fotobasierte Methoden. Sie können Gemeinschaftsflächen also früh am Morgen scannen, ohne sich um die Beleuchtung zu sorgen.
Datenschutz: Die Aufnahme wie die Daten der Mieter behandeln
Wie schützen Sie die Privatsphäre der Mieter in einem 3D-Scan?
Ein Scan einer bewohnten Einheit verrät viel darüber, wie jemand lebt. Wenn Sie diese Daten nicht sorgfältig behandeln, kann aus einem einfachen Dokumentationsauftrag schnell eine Beschwerde werden.
Für den Schutz der Privatsphäre gibt es drei gute Gewohnheiten. Erstens: Erfassen Sie nur, was Sie brauchen – in der Regel nur die Architektur, nicht den Inhalt. Sie können Möbel und persönliche Gegenstände im Editor aus dem Grundriss entfernen, sodass Ihre endgültige Zeichnung nur Wände, Öffnungen und Einbauten zeigt. Zweitens: Teilen Sie Scans mit Bedacht. Senden Sie Links nur an Personen, die sie für das Projekt benötigen. Drittens: Entscheiden Sie, was mit den Rohscans geschieht, sobald die Bestandsdokumentation fertig ist, statt sie für immer in einem gemeinsamen Ordner liegen zu lassen.
Nichts davon ist schwierig. Es ähnelt der Sorgfalt, die Property Manager bei Schlüsseln und Gebäudezugang bereits walten lassen – nur dass Sie sie jetzt auf die Daten anwenden, die Sie sammeln.
Ein großes Gebäude phasenweise scannen, ohne dort zu wohnen
Wie scannen Sie ein ganzes Gebäude über mehrere Besuche hinweg?
Sie müssen nicht einen gesamten bewohnten Turm an einem Tag scannen. Planen Sie Ihre Zonen im Voraus, nach Stockwerk oder nach Schacht, und lassen Sie die Verfügbarkeit der Mieter Ihren Zeitplan bestimmen. Mit dem Extend-Tool von Polycam setzen Sie genau dort fort, wo Sie aufgehört haben, und einzelne Scans lassen sich später in CloudCompare oder Autodesk ReCap ausrichten. So kombinieren Sie Scans aus mehreren Wochen zu einem vollständigen Modell.
Achten Sie darauf, dass sich Ihre Scanbereiche überlappen. Wo eine Session endet und eine andere beginnt, scannen Sie den gemeinsamen Flur oder das Treppenabsatz in beiden Sessions. Diese gemeinsame Geometrie hilft, die Scans miteinander zu verknüpfen. Benennen Sie Ihre Sessions außerdem eindeutig nach Gebäude, Zone und Datum, damit jeder, der das Modell später zusammenführt, genau weiß, was jede Datei ist.
Leerstehende Einheiten sind eine gute Gelegenheit, Ihre Scans zu kalibrieren. Wenn eine frei wird, nehmen Sie sich Zeit für die Erfassung. Eine leere Einheit desselben Typs liefert saubere Geometrie zum Vergleich mit Ihren Scans möblierter Wohnungen.
Von der Aufnahme zur Bestandsdokumentation
Der Scan ist der Beleg, die Bestandsdokumentation das Ergebnis. Zeichnungen aus der Aufnahme zu erstellen – sei es ein vermaßter 2D-Plan, ein DXF für AutoCAD oder eine Revit-fähige Punktwolke über ReCap – läuft wie bei jedem anderen Gebäude ab; der vollständige Workflow ist beschrieben in So erstellen Sie Bestandszeichnungen aus einem 3D-Scan.
Was in einem bewohnten Gebäude anders ist, ist die Führung der Aufzeichnungen. Notieren Sie das Aufnahmedatum für jede Einheit, denn Dinge ändern sich. Markieren Sie, welche Einheiten Sie tatsächlich gescannt haben und welche auf einem typischen Grundriss basieren. Eine Bestandsdokumentation, die das zeigt, ist deutlich nützlicher – und schützt Sie, wenn jemand Jahre später bei Renovierungen eine Wand öffnet.
FAQ
Was sollte ich für Bestandsaufnahmen in bewohnten Gebäuden verwenden? Ein LiDAR-Scan mit dem Smartphone ist die am wenigsten störende Option, die trotzdem messbare Ergebnisse liefert. Die Erfassung dauert Minuten pro Einheit, benötigt keine Ausrüstung außer dem Gerät, wird auf dem Smartphone verarbeitet und erzeugt Grundrisse und Punktwolken für standardmäßige Bestands-Workflows in AutoCAD und Revit.
Müssen Mieter vor dem Scannen benachrichtigt werden? Ja, wie bei jedem nicht notfallbedingten Betreten. Ankündigungsfristen legen das lokale Mietrecht und der Mietvertrag fest – klären Sie, was für Ihr Gebäude gilt. Über das gesetzliche Minimum hinaus sollten Sie den Mietern sagen, wofür der Scan dient und wie lange er dauert, und ihnen die Gelegenheit geben, Persönliches wegzuräumen.
Kann ich eine möblierte Wohnung für Bestandspläne scannen? Ja. Die Grundriss-Erstellung erkennt Wände, Türen und Fenster in möblierten Räumen, und erkannte Möbel lassen sich im Editor anpassen oder entfernen. Mieter müssen keine Gegenstände wegräumen – genau das macht diesen Workflow für bewohnte Gebäude so geeignet.
Wie lange dauert das Scannen einer Wohnung? Minuten für eine typische Einheit, mit einem Raum-für-Raum-Durchgang. Der organisatorische Aufwand für Ankündigung und Zugang dauert meist länger als die Erfassung selbst – deshalb ist die Prüfung der Mesh-Vorschau vor dem Verlassen so wichtig: Sie entscheidet, ob ein oder zwei Besuche nötig sind.
Ist ein Smartphone-Scan genau genug für Bestandszeichnungen? Für die meisten Bestandsdokumentationen: ja. Standard-LiDAR-Aufnahmen in Innenräumen sind auf einen halben Zoll genau. Für Elemente mit engeren Toleranzen kontrollieren Sie beim selben Besuch mit einem Laserdistanzmesser und halten diese Maße als Anmerkungen fest.
Was geschieht danach mit den Scans aus den Wohnungen der Menschen? Behandeln Sie sie als Daten der Mieter. Erstellen Sie die Bestandsdokumentation, entfernen Sie den Inhalt aus dem Ergebnis, teilen Sie Rohscans nur mit Personen, die sie benötigen, und entscheiden Sie bewusst, wie lange die Rohdateien aufbewahrt werden, sobald die Zeichnungen abgenommen sind.
